Costituzione del diritto di superficie: come cambia la tassazione dal 2024

Costituzione del diritto di superficie: come cambia la tassazione dal 2024

Un recente chiarimento dell’Agenzia delle Entrate, contenuto nella risposta n. 129/2025, affronta un tema di grande interesse per enti non commerciali e soggetti coinvolti in operazioni immobiliari: la nuova disciplina fiscale applicabile alla costituzione del diritto di superficie.

Il caso analizzato: la cessione della proprietà superficiaria

L’interpello parte dalla richiesta di una associazione sportiva dilettantistica, qualificata come ente non commerciale, che nel 2024 ha ceduto la proprietà di una costruzione esistente, mantenendo la titolarità del suolo. Una fattispecie regolata dall’articolo 952, comma 2, del Codice civile, che consente appunto di trasferire separatamente la proprietà del fabbricato da quella del terreno.

L’interrogativo posto all’Agenzia riguardava il corretto inquadramento fiscale di tale cessione: si tratta di una plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR oppure rientra in un’altra categoria reddituale?

Il parere dell’Agenzia delle Entrate: redditi diversi, ma non plusvalenze

Con riferimento alle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, l’Agenzia chiarisce che i corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie (così come per altri diritti reali di godimento) non generano più una plusvalenza, bensì costituiscono redditi diversi ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR.

La nuova disciplina stabilisce che tali redditi devono essere determinati, secondo quanto previsto dall’articolo 71, dalla differenza tra quanto percepito e le spese direttamente connesse alla produzione del reddito.

Dal 2024, nuova tassazione per la costituzione dei diritti reali di godimento

Il passaggio normativo è significativo: fino al 31 dicembre 2023, la costituzione del diritto di superficie poteva generare una plusvalenza imponibile solo in presenza di cessione di immobili detenuti da meno di cinque anni. Oggi, invece, ogni costituzione onerosa del diritto di superficie è tassabile, indipendentemente dal tempo di possesso, e il reddito viene imputato per cassa, cioè nel periodo d’imposta in cui viene effettivamente percepito il corrispettivo.

Conclusione

Il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate rappresenta un tassello importante per comprendere le nuove regole fiscali che impattano non solo gli enti non commerciali, ma anche tutti coloro che si trovano a costituire diritti reali di godimento su immobili.

Per chi opera nel settore, è fondamentale adeguare la pianificazione contrattuale e fiscale alla nuova normativa per evitare spiacevoli sorprese e garantire una gestione trasparente e conforme alle nuove disposizioni.